Do you know that Westmount is recognized as historically significant for its opulent Victorian architecture and landscape heritage? Westmount got its characteristic styles and trends in architecture and landscape from the period between 1890 and 1930. The members of the municipality were keen to protect and preserve the features of their built environment and the harmonious integration of both its buildings and its good urban planning. Westmount is a gem in the greater metropolitan which is Montreal. Stay tuned for more about Westmount & other urban communities in the coming weeks.

The federal government renewed the EcoEnergy Retrofit program for the next seven months – until March 31, 2012, homeowners can get grants of up to $5000 to make their homes more energy efficient. Make home improvements that increase energy efficiency and lower energy costs your priority!  The grant can be used for anything from improved insulation to energy- efficient appliances to toilets that use less water – as long as the expense will reduce energy consumption.  First, register with the program and book a pr e-retrofit evaluation (before you do any renovation).  An auditor will come to your home and give you a guide as to the types of improvements to make for a more energy efficient home.  Once the work is complete, you book a post-retrofit evaluation where the auditor will assess the work.  You will need to produce receipts for the work and materials.  Participants in the program have seen their consumption go down more than 20 per cent.  The program ends at the end of March so get started!

Réseau des courtiers immobiliers indépendants du Québec

St-Hubert, 6 septembre 2011

À la lecture du reportage dans le numéro septembre 2011 du magazine Protégez-vous sur la pertinence de vendre une propriété avec ou sans courtier, le Président Fondateur du Réseau des courtiers immobiliers indépendants du Québec (RCIIQ) remet certaines informations en perspectives en rappelant l’importance de sécuriser l’une des plus importantes transactions effectuées dans la vie d’un individu.

Vendre ou acheter avec ou sans courtier immobilier?

Les courtiers protègent les consommateurs, tant les acheteurs que les vendeurs

Depuis le début des années 2000, l’immobilier a connu une grande effervescence. Le marché a grandement souri aux vendeurs qui ont vu leur propriété doubler de valeur et parfois même davantage. Les acheteurs ont eu, quant à eux, la vie moins facile, devant parfois surenchérir leur offre pour obtenir la propriété de leur rêve… Durant la même période, le nombre de courtiers immobiliers au Québec a bondi d’un peu plus de 10 000 à près de 20 000, un sommet inégalé alors que le nombre de transactions, lui, n’a pas connu la même hausse vertigineuse.

Toujours pendant cette même période, on a vu poindre de nombreuses formules de rémunération des courtiers immobiliers pour s’adapter au marché bouleversé par l’Internet, la concurrence entre courtiers plus nombreux et la présence de nouveaux joueurs. Ces éléments sont venus confirmer un fait indéniable : il n’y a aucune loi qui établit le taux de commission des courtiers à 7 %, 6 %, ni même 2 %. Cette affirmation a été corroborée par le directeur général de l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec).

Il serait temps de préciser et de répéter qu’il existe présentement sur le marché québécois, autant de formules de rémunération qu’il y a d’agences de courtage immobilier et de courtiers. Car chacun y va de ses propres adaptations de formules, que ce soit à commission, à forfait, à la carte ou autre… ce qui correspond parfaitement aux demandes du Bureau de la concurrence, soit dit en passant.

Une expertise pertinente

Dès lors, la question de vendre sa propriété avec ou sans courtier doit être placée dans sa juste perspective. Il serait dommage d’induire les consommateurs en erreur ou de les aiguillonner sur des pistes qui pourraient s’avérer hasardeuses pour l’avenir de leur patrimoine familial. Tout le monde peut comprendre que de nouveaux joueurs aient tout intérêt, commercialement parlant, à véhiculer que les services des courtiers immobiliers coûtent cher, en insistant sur le taux de commission élevé par exemple, ou en rabaissant la nature et la qualité des services offerts par ces professionnels du courtage immobilier.

Les faits démontrent toutefois le contraire. Les répondants du sondage du site Web de Protégez-vous provenant à 95 % de la clientèle de la firme DuProprio (est-ce un hasard?), le démontrent fort bien. Vendre sa propriété soi-même exige du temps, des énergies, des connaissances, des aptitudes à la négociation, de la disponibilité et une bonne réserve de sang-froid. Certains y ont consacré 90 heures, parfois bien davantage, quelquefois, un peu moins. Quoi qu’il en soit, cette démarche ne sied pas à tout le monde et comporte des risques qu’il ne faut pas occulter sous le seul prétexte de ne pas vouloir payer une commission qui n’a pas de taux fixe.

Phénomène culturel

En parallèle, il est intéressant de souligner que le phénomène « vendre sa propriété soi-même » est un pur trait culturel québécois francophone. Il a très peu d’emprise dans les secteurs anglophones du Québec, ni dans le reste du Canada ou de l’Amérique du Nord. Il faut se rappeler que l’accès à la propriété des Québécois francophones ne remonte pas loin dans le temps.

Perçu bien davantage comme un geste de réussite sociale plutôt qu’un investissement, comme le voient les anglophones, il y a une grande part d’attachement émotif dans la vente d’une propriété. Ainsi, les propriétaires francophones estiment qu’ils sont les meilleures personnes pour faire valoir les atouts de leur demeure alors que les propriétaires anglophones préfèrent recourir à des spécialistes pour protéger leur investissement.

La distinction est importante et se reflète dans les statistiques. Alors qu’à peine 10 % du marché de toutes les transactions immobilières effectuées au Canada et aux États-Unis le sont par les propriétaires, ce chiffre gonfle à 45 % au Québec. On saisit mieux la vive compétition qui sévit entre les courtiers immobiliers qui se disputent les 55 % restants.

Un service professionnel gratuit pour les acheteurs

Compte tenu de l’augmentation de la valeur des maisons au Québec où même pour une maison secondaire, il n’est pas rare de débourser plus de 200 000 $, il est essentiel de prendre les précautions qui s’imposent. Quel est l’intérêt pour l’acheteur de ne pas recourir aux services gratuits d’un courtier immobilier?

Faut-il rappeler que la base du courtage immobilier structuré au Québec remonte aux années 1950. Les artisans ont alors établi des principes de base. L’un d’entre eux, qui n’a jamais été remis en question depuis, est d’offrir gratuitement aux consommateurs acheteurs, leurs services.

Dans ce contexte, l’acheteur n’a jamais eu intérêt à transiger directement avec le vendeur,  à l’exception peut-être des spéculateurs cherchant la proie facile. Pourquoi en effet se priverait-il d’un expert qui connaît toutes les fluctuations du marché du secteur et tous les rouages d’une transaction? Pourquoi ignorer un professionnel qui, gratuitement, peut rechercher le type de propriété visé, trouver des comparables, coordonner les visites, négocier, etc.? De nos jours, quel organisme, gouvernement ou spécialiste en consommation pourrait encourager les consommateurs à se priver de protection lors d’une transaction qui a une incidence majeure sur la richesse du patrimoine familial?

Transaction protégée avec un courtier

En effet, il faut rappeler que les acheteurs recourant aux services gratuits d’un courtier immobilier profitent de la protection professionnelle de ce même courtier et ont droit au Fonds d’indemnisation. On comprend mieux pourquoi des milliers de consommateurs ont utilisé et utilisent les services d’un courtier immobilier.

De plus, la présence d’un courtier immobilier à côté de l’acheteur, dans une transaction où le propriétaire vend par lui-même, a le mérite de sécuriser la transaction pour les deux parties. Le devoir du courtier immobilier selon les règles et la Loi , l’oblige à protéger les deux parties tout en offrant les mêmes garanties. Seuls les courtiers immobiliers détenant un permis, peuvent apporter cette « protection » aux consommateurs, lors d’une transaction.

Aujourd’hui, le consommateur a plus que jamais un bon rapport de force. Il a accès aux informations grâce à l’Internet, à des professionnels encadrés par les exigences plus sévères de la nouvelle Loi et à des garanties. Il a également tout le loisir de choisir et de négocier le mode de rémunération et la formule de services désirés.

En tenant compte du fait incontesté que l’achat d’une propriété est généralement le plus important investissement effectué par un individu, la véritable question devrait être : ai-je les moyens de me priver d’une expertise et de garanties professionnelles en effectuant l’une des plus importantes transactions pour moi et ma famille?

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http://yvonpoirier.com

Yvon Poirier

Président Fondateur du RCIIQ

Réseau des courtiers immobiliers indépendants du Québec

Lien vers le dossier de Protégez-vous :

http://2doc.net/osh5d

Le RCIIQ est le seul organisme qui défend les intérêts des courtiers immobiliers indépendants. Soulignons que 37 % de tous les courtiers immobiliers ayant le droit d’exercer au Québec sont des courtiers immobiliers indépendants (quelque 1 000 agences immobilières regroupant environ 6 000 courtiers). Ils œuvrent partout au Québec dans toutes les sphères d’activité (résidentiel, commercial, industriel, agricole, location, etc.).

4625 Miller Westmount-adj on YouTube

“There’s a drop but it’s still a very active market,” said David L’heureux, senior market analyst at CMHC.

“A large number of projects were still started.”

Nationally, CMHC said the annual rate of housing starts on a seasonally adjusted basis was 205,100 in July, up 4.3 per cent from June. That beat the median forecast of 194,500 provided by economists polled by Bloomberg.

David Onyett-jeffries, economist with rbc economics Research, said the surge in housing starts was driven at least partially by people wanting to take advantage of low interest rates before the Bank of Canada decides to hike its benchmark rate.

“We are, however, not assuming that this advancing of activity will continue going forward as we view starts currently at levels well above that warranted by the underlying fundamentals,” he said in a research note.

HOUSING Building to moderate

Indeed, the trend toward more moderate levels of activity in Quebec is expected to spread nationally.

In Toronto, housing starts rose 13 per cent last month.

“Condo starts this year have already exceeded the total for all of 2010,” said Shaun Hildebrand, CMHC’s senior market analyst for the GTA.

And in British Columbia, starts rose 33 per cent, year over year, largely because of new condo construction, even as sales in Vancouver’s blistering resale market slumped 21 per cent between June and July.

The electronic Newsletter of  The QFREB’s Market Analysis fo  July 2011

please  follow the link to discover our Condo -Monkland Village

Iconfess, though I know the News of the World scandal is occurring within my business, I watch it unfold as I might also read about cannibalism in a far-flung corner of the planet – it’s interesting as hell, as the repellent often is, but has nothing to do with me, what I do for a living or newspapers as I know and love them.

It was in the early 1970s that I first went to England.

I was still new to the business and went with a girlfriend who was also a rookie hack, both of us having been inculcated in the lore of Fleet Street.

Her parents had settled near Blackpool before emigrating to Canada, so we duly went there to see the illuminations, and better, watch the poor Brits on their annual holidays and who felt compelled to go swimming, pale flesh covered in goose bumps, despite the miserable weather, and who sat about on the cold beach, swaddled in towels and eating prawns out of paper cups.

In all sorts of ways, the scales from our eyes fell away pretty quickly.

What was supposed to be a trip by train turned into a hitchhiking adventure when, on our first night out in a club, we were pickpocketed by a couple of charmers whose lovely accents had rendered us careless (a weakness which in my case remains); we went fell-walking in the Lake District and carried so much food with us that we were frequently passed by the infirm, aged and disabled, and we actually read some of the newspapers we’d heard so much about.

They were pretty much trash even then – the Sun, the Daily Mirror, the Daily Express (it was still a broadsheet I think), NOTW, the Daily Star, and probably more I blessedly forget. Perhaps, back then, these papers also produced good traditional journalism, but I have no recollection of it, or perhaps lacked the will to work through the crap to get to it.

I should say I’m no tabloid snob. No one who worked for and loved the Toronto Sun could ever say that, and I did for many years.

The Sun relied in those days (and still largely does) upon the traditional tab recipe for success – sports, hard news with an emphasis on crime, pretty girls, columnists, snappy headlines – but its collective reporting was as solid as any and better than some.

Reporters gathered the information and had to have sources. Editors usually asked who they were. (There was a notorious case at the Sun, years ago, when this didn’t happen, to the later chagrin of those involved and at a sizable cost to the company.) Notebooks, and in later years, transcripts of taped interviews, would be produced upon request.

In other words, the usual imperfect array of checks and balances – copy editors and on tricky pieces, lawyers, and an internal sea of eyes looking at the copy – worked imperfectly, but pretty well.